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Arquitetura a serviço da performance das construções

Vencer os desafios do setor requer desenvolver projetos com qualidade, sob a gestão do arquiteto, e superar a prática ruim de minerar área computável

Por Luiz Henrique Ferreira

O mercado imobiliário brasileiro é extremamente desafiador para os empreendedores, pois possui uma somatória de riscos e entraves que fazem jus à máxima de que é um mercado para “loucos”.

O primeiro grande desafio é o custo de capital, decorrente das exorbitantes taxas de juros que massacram uma indústria de capital intensivo como é o da construção. Somado ao custo de capital, existem os elevadíssimos prazos para aprovação de projetos nos órgãos competentes, que penalizam mês a mês a viabilidade dos negócios por conta do custo de oportunidade do dinheiro que foi imobilizado na compra do terreno, equipe de projetos, idas e vindas por conta de burocracias, carimbos etc.

O terceiro desafio, entre diversos outros, é o emaranhado de legislações que, além de arcaicas,são muitas vezes contraditórias, e não é raro o cumprimento de um requisito normativo estar em desacordo com o código de obras dos municípios, o que leva os empreendedores a um alto nível de incerteza quanto à viabilidade de aprovação de seus projetos.

Este cenário adverso tem uma série de desdobramentos negativos, e um deles é a perda de qualidade arquitetônica dos projetos, que precisam se adaptar a uma realidade que, na grande maioria dos casos, consiste em extrair o maior potencial construtivo possível dos empreendimentos, com a maior velocidade de aprovação possível, o que induz o mercado a uma padronização de projetos “aprováveis”, pressionando muitos escritórios de arquitetura a serem mais especializados em “minerar área computável” do que em desenvolver projetos com qualidade.

Por outro lado, observa-se que muitos escritórios de arquitetura se acomodaram com o cenário de “mineradores de área computável”, deixando de lado a essência de um bom projeto, que é a materialização de uma construção que atenda integralmente a um programa de necessidades de seus futuros usuários, tanto do ponto de vista de desempenho, quanto do ponto de vista estético e urbanístico.

Esta acomodação levou ao surgimento de dezenas de projetistas e consultorias especializadas, que muitas vezes assumem parte do papel do arquiteto, fragmentando o desenvolvimento do projeto e gerando atrasos e aumento de custos. Alguns projetos chegam a ter mais de 40 empresas envolvidas, cada uma cuidando de uma pequena especialidade, gerando um fluxo de idas e vindas que, no final do dia, gera atrasos, retrabalhos e perda de eficiência no projeto como um todo.

Não é raro ouvir situações em que o arquiteto se exime de responsabilidades como conforto térmico, acústico e visual, finalizando seu anteprojeto e enviando para que uma consultoria especializada faça uma “autópsia” do projeto para verificar se ele atende ou não à norma de desempenho. O correto seria que as disciplinas caminhassem todas juntas, sob a gestão do arquiteto que, por formação, deve ser o grande maestro de uma orquestra chamada projeto, que vai muito além de plantas, cortes e elevações que maximizam o potencial construtivo de terrenos.

Enfim, é importante que o mercado imobiliário dialogue cada vez mais, para que as soluções sejam adotadas com foco efetivo na performance das construções, com as decisões tomadas no tempo certo, evitando uma fragmentação exagerada do projeto que, inevitavelmente, leva a uma baixa remuneração de todos os profissionais envolvidos num processo que deixa a desejar em eficiência e qualidade.


Luiz Henrique Ferreira é engenheiro civil e diretor da Inovatech Engenharia